Sytuacja na rynku nieruchomości stale się zmienia, ponieważ kształtowana jest przez szereg zewnętrznych czynników, które wpływają na wzmożony popyt zarówno na zakup mieszkań spowodowany m.in. przez rządowy program dopłat do kredytu. czyli tzw. bezpieczny kredyt 2%. Z kolei sytuacja na rynku nieruchomości związana z wynajmem mieszkań od kilku miesięcy ze względu na napływ uchodźców z Ukrainy również nie jest najlepsza. Wynajmujący muszą przygotować się na wysokie ceny najmu mieszkań i niewiele dostępnych na rynku atrakcyjnych lokali. Co warto jednak wiedzieć o obecnym rynku mieszkaniowym? Przedstawiamy porady dla osób planujących zakup lub wynajem nowego mieszkania.
Jak wygląda obecnie rynek nieruchomości w Polsce? Czy podaż mieszkań w Polsce zaspakaja popyt?
Decydując się zwłaszcza na zakup nowego mieszkania, warto wcześniej przeanalizować obecną sytuację na rynku nieruchomości, aby mieć pewność, że wybieramy dobry moment na taką inwestycję. Przez ostatnie lata w związku z pandemią występowały braki w dostawach materiałów budowlanych, a ich ceny gwałtownie wzrastały, co wpłynęło na sytuację mieszkaniową i ceny zarówno nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów, jak i lokali z rynku wtórnego. Kiedy COVID-19 nieco odpuścił i sytuacja zaczęła się poprawiać, zaczęliśmy zmagać się z wysoką inflacją spowodowaną między innymi przez wzrost wynagrodzeń, ale także sytuacje u naszych wschodnich sąsiadów. W związku z tym obecnie aktualne trendy na rynku nie są optymistyczne dla osób, które chcą kupić mieszkanie.
Jeżeli weźmiemy pod uwagę popyt i podaż kwartał do kwartału to obecnie te dwa wskaźniki nie równoważą się, ponieważ ze względu na dynamikę inflacji, wzrost wynagrodzeń, stóp procentowych oraz popyt na wynajem wynikający z napływu uchodźców z Ukrainy, popyt zarówno na wynajem, jak i kupno mieszkań przewyższa podaż. Mimo że raporty dotyczące rynku nieruchomości informują o tym, że w 2022 r sprzedaż mieszkań spadła niemal o połowę, a ich ceny wzrosły o 10%, to jednak na początku 2023 roku rynek zanotował znaczący wzrost sprzedaży mieszkań.
Obecnie ze względu na rządowy program dopłat do kredytów, czyli tzw. bezpieczny kredyt 2 proc, ceny mieszkań ponownie wzrosły i zarówno nieruchomości na rynku wtórnym, jak i pierwotnym jest coraz mniej. Aktualne trendy na rynku dotyczące zarówno mieszkania na rynku pierwotnym, jak i wtórnym informują, że podaż na rynku nieruchomości obecnie nie zaspokaja popytu i dostępnych zarówno do wynajmu, jak i kupna jest coraz mniej mieszkań, a ceny za m kw stale rosną nie tylko ze względu na możliwość otrzymania kredytu 2%, ale również z uwagi na wzrost stawek godzinowych w drugim kwartale spowodowanych przez podwyższenie wzrostu płac minimalnych.
Czy inflacja spowodowała wzrost cen wynajmu i sprzedaży mieszkań?
Polski rynek nieruchomości notuje obecnie duży wzrost cen mieszkań zarówno na wynajem, jak i sprzedawanych. W przypadku sprzedaży średnia cena mieszkania z rynku pierwotnego stale wzrasta. W związku z tym również średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego zmieniają się na niekorzyść dla kupujących. Ceny nieruchomości rosną między innymi przez wysoką inflację. Ta z kolei wywołana jest przez takie czynniki jak wojna w Ukrainie i napływ uchodźców z tego kraju do Polski, którzy również zainteresowani są zarówno wynajmem, jak i kupnem mieszkań w naszym kraju. Przyczyną rosnących cen i inflacji jest też wzrost minimalnych wynagrodzeń, a także ogólna sytuacja gospodarcza.
Mieszkania podrożały również ze względu na to, że został wprowadzony tzw. bezpieczny kredyt 2% oferowany przez banki takie jak PKO BP i inne czołowe instytucje, w ramach którego kredytobiorca może liczyć na niższe raty i mniejszą marżę, co spowodowało, że popyt na mieszkania jeszcze mocniej wzrósł, powodując wzrost cen zarówno w dużych ośrodkach, jak i pozostałych miastach, a także na wsiach.
Inflacja jest więc jednym z czynników, który wywołał wzrost cen zarówno wynajmu, jak i sprzedaży mieszkań. Warto być tego świadomym, ponieważ zwłaszcza osoby decydujące się na wynajem, muszą liczyć się z tym, że ponowne podwyżki płacy minimalnej mogą napędzić inflację i spowodować, że wysokość ich czynszu zostanie podniesiona. Z kolei osoby, która biorą kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, muszą zdawać sobie sprawę z tego, że jeżeli RPP, czyli Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe, również ich raty będą wyższe.
Jakie są ceny nieruchomości w największych miastach z rynku wtórnego i od deweloperów?
Zarówno osoby, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie, jak i kolejne, zastanawiają się, jakie są obecnie ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Niestety aktualna sytuacja na rynku nieruchomości nie napawa optymizmem ze względu na to, że w drugim kwartale średnie ceny ofert wzrosły o 3% kwartał do kwartału, a w ujęciu rocznym 2023 do 2022 wzrost cen wyniósł 6,4%. Najbardziej podrożały nowe mieszkania, jednak również te na rynku wtórnym są coraz droższe ze względu na to, że popyt nie dorównuje podaży. Dane te jednak nie dotyczą kwartału, w którym banki zaczęły przyjmować wnioski o bezpieczny kredyt 2%. W ciągu ostatnich ośmiu lat wzrost cen mieszkań wyniósł prawie 100%, a w niektórych największych miastach takich jak Szczecin czy Kraków nawet więcej.
Czy warto brać kredyt hipoteczny na zakup nowego mieszkania lub mieszkania na rynku wtórnym?
Mimo wzrostu realnych cen mieszkań wiele osób decyduje się na to, by wziąć kredyt hipoteczny na zakup własnych czterech kątów. W trzecim kwartale 2023 r ruszył również rządowy program bezpieczny kredyt 2%, dzięki któremu banki mogą oferować takie produkty wybranym grupom kredytobiorców na korzystniejszych warunkach. Wiele osób zastanawia się, czy mieszkania będą jeszcze drożeć. Najprawdopodobniej tak, ponieważ ich ceny rosną rok do roku i sytuacja ta najprawdopodobniej w 2024 r się nie zmieni, przynajmniej takie informacje spływają od analityków. Dlatego każda osoba powinna samodzielnie podjąć decyzję o tym czy jest gotowa na to, by wziąć kredyt hipoteczny na zakup zarówno nowego mieszkania, jak i tego z rynku wtórnego, ponieważ jest to zobowiązanie opiewające na niezwykle wysokie kwoty, które często spłaca się przez kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Dlatego zaciągnięcie kredytu hipotecznego wymaga dokładnej analizy finansów, a także rynku mieszkaniowego.
Bez wątpienia jednak dla osób, które posiadają wkład własny i nie chcą wynajmować mieszkania, lecz mieć własne M kredyt może być dobrym rozwiązaniem. Warto jednak decydując się na wzięcie tego rodzaju finansowania dokładnie sprawdzić ofertę różnych banków, aby wybrać najlepszą dla siebie. Wśród istotnych aspektów, na które warto zwrócić uwagę, wybierając kredyt na zakup mieszkania, jest przede wszystkim możliwość wcześniejszej spłaty takiego zobowiązania lub nadpłaty rat bez dodatkowych kosztów. Warto zwrócić uwagę również na typ rat – czy decydujemy się na raty rosnące, czy malejące, a także oprocentowanie. Do wyboru mamy stałe lub zmienne, które zależy od wysokości stóp procentowych ustalonych przez RPP.
Podczas zakupu mieszkania z kolei warto zwrócić uwagę na wiarygodność dewelopera w przypadku nowych inwestycji, a także stan prawny mieszkania w przypadku lokalu z rynku wtórnego. Decydując się na budowę domu, warto zwrócić uwagę na plany zagospodarowania przestrzennego określone przez miasto lub gminę dla danego terenu.
O czym warto pamiętać, szukając mieszkań na wynajem?
Osoby, które szukają mieszkania na wynajem, powinny najpierw zastanowić się nad tym, w jakiej lokalizacji chciałyby mieszkać, a także jakim budżetem dysponują. Istotne jest również to, jakie standardy musi spełniać wynajmowane lokal. Obecnie dostępnych jest wiele różnych stron, na których zamieszczane są ogłoszenia nie tylko sprzedaży, ale także wynajmu mieszkań. Witryny te umożliwiają filtrowanie wyników, dostosowując wyszukiwania do swoich kryteriów. Możemy więc w takich kryteriach ustawić maksymalną cenę wynajmu, minimalny metraż, liczbę pokoi czy typ budownictwa, a także lokalizację. Dzięki temu nie będziemy musieli spędzać wiele czasu na przeszukiwaniu sterty ofert, które nie spełniają naszych wymagań.
Decydując się na wynajem mieszkania, pamiętajmy, by wszystkie aspekty regulować za pomocą umowy, np. najmu okazjonalnego. Najlepiej sporządzić taki dokument u notariusza. Podczas odbioru mieszkania bardzo ważne jest, by sporządzić protokół, w którym umieszczone będą informacje o ewentualnych szkodach, które już zostały poczynione przez poprzednich lokatorów. Warto wykonać również dokumentację fotograficzną takich zniszczeń, aby nieuczciwy wynajmujący nie miał podstaw do zatrzymania kaucji po wypowiedzeniu umowy najmu.
